县人大常委会检查组

关于物业管理专题询问问题整改落实情况的检查报告

——2018年11月20日在县十六届人大常委会第18次会议上

县人大常委会委员、法工委主任  武广建

主任、各位副主任，各位委员：

为进一步促进物业管理专题询问问题的整改落实，规范我县物业管理工作，全面掌握审议意见和询问问题的整改落实情况，按照县人大常委会主任会议安排，县人大常委会组成检查组，于10月30日至31日对全县物业管理工作专题询问问题及审议意见的整改落实情况开展了专题检查。检查组先后深入到县城区各住宅小区、东区供热公司、会川各住宅小区、会川供热公司，听取了相关部门和企业负责人的工作汇报，检查组成员提出了很好的意见建议。现将这次检查情况报告如下。

一、整改落实情况

县人大常委会对物业管理工作专题询问之后，县人民政府高度重视，县住建局及时研究制定整改方案，清源镇、会川镇以及各社区积极参与，主动介入，使物业管理整改工作起步良好，进展顺利。

（一）关于“健全物业管理体制机制”方面。按照“条块结合、以块为主”的原则，逐步建立了“乡镇属地负责具体实施，社区居委会负责落实，住建部门监督指导，相关部门密切配合”的工作机制，建立健全了县、部门、乡镇、社区“两级政府、三级管理、四级网络”的管理体制，并积极探索物业网格化管理模式；加强了对物业管理工作的组织领导，明确了各乡镇人民政府相应的物业管理工作机构，做到了组织领导到位，机构人员到位，措施推进到位；根据《定西市物业管理条例》（以下简称《条例》），结合我县实际，正在研究制定我县物业管理实施办法，进一步明确各环节的工作程序和工作职责，理清各方权责，推动我县物业管理工作规范化发展。

（二）关于“强化物业管理监督指导”方面。县政府职能部门与乡镇、社区主动介入、相互配合，加大了组织、协调、指导的力度，促进了业主大会的召开。调查中发现，多数小区已成立了临时业主委员会，建立健全管理机制，保障业主委员会正常运行；建立监督机制，制定行为规范，引导业主委员会自觉规范自己的行为，自觉接受全体业主的监督；社区对业主委员会的活动进行了定期监督检查，保证业主委员会在法定范围内正常有序运行。各相关部门和乡镇、社区按照各自职能职责开展工作，如县公安局及时到小区解决治安问题，调解矛盾纠纷；县司法局到小区开展法制教育，建立法制文化示范小区；县质监局对全县350部电梯的安装、使用、维护保养进行了有效监管；县物价部门对物业服务企业收费实行了指导价格；县电力公司对小区用电设施的安装进行了有效监管，积极配合老旧院落的改造；清源镇、会川镇及其社区积极做好指导小区业主委员会成立、矛盾纠纷调解、老旧院落改造及管理等工作，收到了较好效果。

（三）关于“规范物业行业服务行为”方面。加强了对从业人员的业务培训，提高了其专业素质和服务水平；按规定实行了明码标价，统一采用收费标价牌的形式，在其服务区域内的显著位置或收费地点，对物业管理企业、服务等级、服务内容、收费项目、收费标准、收费依据、价格举报电话等进行了公示；同时，部分小区每半年在小区公告栏等醒目位置公布一次由业主使用的公共水电费用分摊详细情况、日常维护收支情况等，使广大业主“明白消费”；加强了企业内部管理，严格履行物业服务合同约定，对业主和业主委员会提出的合理要求及时进行了整改。

（四）关于“加强老旧楼房（小区）管理”方面。一是做好城市危房改造工作，完善基础设施配套。结合城市危房改造项目，对2018年改造的30处老旧楼房1002套房屋的暖气主管道进行了分户改造，对供热主管到楼栋检查井的老旧供热管网进行了更换；对老旧水表、室内给排水管道、地沟给排水和供热管道进行了改造；对原有钢窗和铝合金单层玻璃窗户全部进行了更换；安装了外墙保温和雨水管；对楼道进行了粉刷；安装可视对讲单元门82套；对屋面防水和散水进行了改造。通过改造，切实改善了群众居住环境，提高了安防管理。二是成立了业主管理委员会。在城市危房改造项目实施后，结合项目建设，组织农行家属楼、电力公司旧家属楼等30处老旧楼房的业主选出业主代表，成立了业主管理委员会，项目竣工后，将移交业主委员会进行管理。三是启动了老旧楼房基础设施提升改造项目。通过对全县30处1002套老旧楼房的屋顶防水、外墙保温、窗户更换、分户供暖等方面的配套设施改造，改善了老旧楼房基础设施落后，居住环境“脏、乱、差”，盗窃现象频发的问题。四是签订了停车位建设协议。与建筑公司旧家属楼、国税局家属楼、农行家属楼业主委员会协商，签订了停车位建设协议，将建筑公司旧家属楼花园、国税局家属楼库房、农行家属楼锅炉房免费拆除后修建停车位。

（五）关于“探索推行‘智慧社区’建设”方面。县人民政府物业管理部门正在积极探索“智慧社区”建设，逐步实现小区物业管理的智能化。一是在老旧小区改造中，充分利用计算机信息技术，对物业管理的一些传统收费项目，如水、电、停车等实行了IC卡管理，进一步节约了能源，降低了人工成本，提高了小区物业服务水平。二是对新建小区全部推行维修管理、房屋设备管理、安全管理、环卫管理、供暖供水管理等服务纳入了物业智能管理平台，不断提高了物业管理科学化、规范化、智能化水平。

二、存在的问题

通过检查了解，县人民政府虽然在整改工作中做了大量的工作，各项问题基本整改到位，但是，还存在一些不容忽视的问题和不足，主要是：

(一)宣传不够全面。一是宣传面不广。一些部门和业主、基层组织对《条例》知晓度仍然不高，对《条例》条款不熟悉，理解不准确，对《条例》规定的权利和义务不明确。二是宣传方式不灵活，没有利用群众喜闻乐见的方式进行宣传。三是宣传针对性不强。特别是在老旧院落和单体建筑等地的宣传存在薄弱环节，在商品房销售环节进行宣传做得不够。

(二)履职不够充分。《条例》涉及的部门和基层组织履职不够到位。一些部门认为《条例》的贯彻落实是住建局一家的事，工作点到为止；个别部门对贯彻落实《条例》认识不清，职责不明，甚至认为《条例》与本部门无关。乡镇和社区工作介入不主动、不积极，调查中发现，虽然部分小区已成立了临时业主委员会，但工作不规范，社区的指导不到位。另外，《条例》明确要求建立的联系会议制度尚未建立。

(三)监管不够到位。一是对开发企业的过程监管不够到位，不按规划修建物管议事用房、公共设施和绿地，擅自增加容积率等现象屡禁不止，偷工减料、建筑质量不高的问题时有发生，致使物业管理难度加大，业主和物管企业纠纷不断，如昕陇家园小区业主与物管企业的矛盾很大，据调查，主要是物管企业的服务质量不高、服务态度恶劣等问题。二是对物业服务企业的监管不力，服务范围、收费项目、收费标准虽然在小区醒目位置进行了公示，但有个别物管企业存在公开标准不合理的问题。三是对物业服务企业交接过程监管不够，造成遗留问题，引发纠纷，如渭河新城小区，存在建设企业与业主交房时有遗留问题，致使两栋楼的业主几年不交物业费，与物管企业又引发矛盾。

三、工作建议

为了进一步促使专题询问问题得到很好地整改落实，确保我县物业管理工作健康有序发展，全面落实县人大常委会物业管理工作审议意见书的落地生根，特再次提出几条工作建议：

（一）要进一步加强组织领导，尽快制定出台物业管理实施办法。物业管理事关千家万户切身利益,事关城市管理水平和形象,直接影响着渭源经济社会全面发展和小康社会目标的实现。同时，从多年的实践看,物业管理在维护社区秩序,协助公安等有关部门防范刑事犯罪,防止可能发生的治安、火灾、燃气泄漏、水电故障等恶性事故中发挥着十分重要的作用。因此,加强物业管理具有十分重要的现实意义。县政府及相关职能部门要高度重视物业管理工作，认真学习现行法律法规，深入研究工作中存在的问题，结合实际进行“顶层设计”，尽快起草制定《渭源县物业管理实施办法》,从加强领导、理顺体制、政策措施、明确职责、夯实任务、加强监管等方面做出具体规定，便于政府部门、开发企业、物业企业和业主各方履行责任、权利和义务，使物业管理步入规范化和法制化轨道。

（二）要进一步明确管理职责，切实解决物业管理亟待解决的问题。一要加强价格监管，物价部门要加强对物业企业收费行为的监管，随时检查物业企业的服务项目标准和对物业收费指导价格的执行情况，杜绝乱收费现象的发生；二要强化对公职人员的引领，充分发挥党员干部和国家公职人员在小区内的模范带头作用，引导物业管理工作健康发展；三要实现有效管控，供电公司、给排水公司要研究小区物业统管住户用电、用水的机制，对业主大会同意通过管控用电、水收取物业费的要积极配合确保执行到位；四要尽快化解一批突出矛盾，相关部门要认真研究，及时化解昕陇家园、渭河新城等物业管理方面的矛盾和信访问题，有效预防和遏制其它小区物业管理矛盾和苗头性问题发生。

（三）要进一步依法严格监管，规范开发商和物业服务企业行为。一要规范小区设计，住建部门要加强监管，采取多种措施，强制开发商严格执行《城乡规划法》《城市房地产管理法》《物业管理条例》等城市建设法律法规，按照规划建设小区。开发商更应树立物业意识，在小区规划时同步设计物业用房，按规定建设物业用房，为物业管理提供硬件保障，并做好前期物业服务；二要规范承接验收，开发商要加强与物业管理企业的沟通协调，在转、承接物业时，应当对物业共用部位，共用设施进行查验，以减少不必要的物业矛盾和纠纷；三要规范服务行为，物业企业要通过加强业务培训，提高从业人员的专业素质和服务水平，严格履行物业服务合同约定，为广大业主提供相应服务并达到服务承诺标准，对物业费、停车费、二次水电费等的收入使用情况要进行公示，对业主和业主委员会提出的合理要求要及时整改。

（四）要进一步强化教育宣传，不断提高业主自治意识和自治能力。一是物业主管部门和乡镇社区要深入广泛宣传《国务院物业管理条例》《定西市物业管理条例》等法规，提高物业管理法规知晓率。县电视台要适时开办物业管理专栏，宣传普及物业法规，加大曝光物业管理陋习。物业主管部门要强化对相关工作人员、物业管理企业、业主委员会成员和业主代表的教育培训，促进依法履职、规范管理，增强业主的物业管理法律意识，引导他们共同关心支持物业管理工作。物业管理服务企业要树立质量与品牌意识，提高服务质量，取得广大业主和业主委员会的支持和配合；二是通过召开业主大会、组织学习、教育培训、组织引导和制定居民公约，成立业主委员会，引入物业管理公司等方式，逐步实现小区日常事务自主管理；三是加强公职人员教育管理，充分发挥党员干部主观能动性和示范引领作用，积极参与和支持物业管理服务工作。

以上报告,请予审议。